Prestations de
Conseil Immobilier
Prestations de Conseil en Immobilier
L'essence même de l'activité du cabinet est de venir au soutien des propriétaires de biens immobiliers n'ayant pas les compétences ni le temps disponible pour gérer et développer leur patrimoine dans les règles de l'art.
Optimisation, développement, amélioration, conformité aux règlementations, ce sont des maitres mots de DIVITIAE PATRIMOINE IMMOBILIER.
Division de lots
C'est bien connu, diviser un grand appartement en deux voire trois lots plus petits, est souvent la base pour réaliser une plus-value importante ou bien pour mutliplier et diversifier les revenus locatifs.
C'est le phénomène d'économie d'échelle, le prix au m² d'un appartement de 100m² sera inférieur au prix au m² de trois appartements de 33m². Mais l'ensemble des démarches nécessaires à cette fin sont malheureusement moins connues du public non-averti. Et cela peut avoir des conséquences grave, comme une vente bloqué pour non officialisation de la division, une location empêchée pour défaut de diagnostic technique pour chaque lot, ou pire un syndic qui vous met en demeure de remettre en état l'appartement pour non respect du règlement de copropriété.
Prenez-les devants et faites-vous guider par DIVITIAE PATRIMOINE IMMOBILIER dans vos chantiers de division de lot. De l'étude de faisabilité, à l'officialisation de la division devant notaire, en passant par les divisions des compteurs et les différentes autorisations, nous nous occupons de tout pour que vous puissiez réaliser votre projet en toute sérénité.
Urbanisme
Avant de penser aux travaux quels qu'ils soient, il faut systématiquement se demander s'il faut une autorisation par le service urbanisme de votre commune.
Les plans locaux d'urbanisme règlementent de plus en plus vos améliorations, modifications, destruction, construction, de votre patrimoine immobilier. Que ce soit un simple changement de destination, ou la simple installation d'une véranda, il faut passer par la case Urbanisme et dépôt d'une demande d'autorisation. Et là encore, les conséquences du non-respect des demandes préalables obligatoires peut avoir des conséquences graves, non seulement au grès de l'administration communale, mais aussi en cas de revente de votre bien qui a subi des modifications qui n'ont pas été accordée par l'administration.
En effet, un notaire peut vous empêcher de vendre si des travaux réalisés ne sont pas conforme aux règles d'urbanisme. Ne prenez pas de risque et agissez en anticipant ce genre d'évènement, et discutons ensemble de votre projet immobilier pour vérifier sa faisabilité et les demandes d'autorisation nécessaires. Pour les projets ne nécessitant pas de passer par un architecte DPLG, nous avons toutes les compétences pour vous acompagner.
Changement d'usage
Depuis une dizaine d'année, le secteur du tourisme a été profondément modifié par l'arrivée des plateformes de réservations en ligne telle que Airbnb ou Booking et la location d'appartement pour de très courtes durées à des vacanciers. C'est un réel enjeu politique dans les communes très touristiques, et Nice en fait partie.
C'est pourquoi la majorité des grandes villes règlemente la mise en location de votre bien en location courte durée, en imposant certaines conditions et en rendant provisoire les autorisations données. Et cela pour limiter les tensions sur le marché locatif des populations habitant sur place à l'année qui ont de plus en plus de mal pour se loger. Par exemple, en tant que particulier possédant un bien loué sur les plateformes type Airbnb, vous devez obligatoirement déposer une demande de changement d'usage, qui sera accepter si toutes les conditions sont réunies. La plus importante et contraignante de ces conditions relèvent de la copropriété et de son règlement.
Ne laissez plus la place au hasard et faites-nous analyser le règlement de copropriété avant toute mise en location saisonnière de votre bien, et nous vous accompagnerons également pour la demande de changement d'usage.
Commercialité et compensation
Comme expliqué ci-avant, les contraintes sur la location courte durée visent à limiter les tensions sur le marché locatif pour les locaux. Il y a en effet une incitation forte à la location saisonnière pour les propriétaires de biens immobiliers bien situés dans les villes touristiques, tout simplement parce que cela permet de dégager beaucoup plus de revenus locatifs.
Depuis quelques années les investisseurs font tous la même stratégie : acheter un bien avec une bonne adresse, le rénover et le meubler avec goût, faire de belle photo et le mettre sur Airbnb, et encaisser parfois 3 fois plus qu'en le louant à une famille ou un étudiant qui cherche à se loger. C'est pourquoi de plus en plus de municipalités considèrent que louer son bien en location saisonnière est une activité commerciale, ce qui revient à creer un lot commercial et à supprimer un lot d'habitation.
Les propriétaires concernés ont donc l'obligation de compenser cette perte. Comment ? en faisant l'inverse à surface équivalente, c'est-à-dire compenser en supprimant un lot commercial en le transformant en lot d'habitation. C'est un système extrêmement complexe et méconnu, et nous sommes à votre écoute pour discuter de la faisabilité d'un tel projet, et pour la gestion de vos projets impliquant de la compensation et de la cession de titres de commercialités.
Fiscalité
La fiscalité immobilière peut être conséquente si elle n'est pas optimisée. Un mauvais choix de régime fiscal peut vous ruiner la rentabilité d'un investissement immobilier.
C'est pourquoi il ne faut pas hésiter à se faire accompagner avant tout projet pour se poser les bonnes questions fiscales. Il n'y a pas de système idéal ni de régime parfait, c'est à chaque fois en fonction de vos projets, de votre situation familiale aujourd'hui et à anticipée sur l'avenir, de votre budget à l'achat, ou encore de la localisation du bien.
Par ailleurs, nous pouvons également vous aider dans vos déclarations de revenus fonciers et Bénéfices Industriels et Commerciaux. N'hésitez pas à nous contacter à ce sujet.
Accompagnement juridique
Notre cabinet de conseil s'adapte à vos besoins, qu'ils soient simples ou complexes, et en fonction de vos capacités rédactionnelles et de votre temps disponible.
Nous sommes à votre disposition également pour la rédaction d'actes en dehors de tout mandat de gérance, tels que PV d'assemblée générale, courrier pour l'administration fiscale, lettre de congé pour vente d'un appartement, rédaction de bail d'habitation, commercial ou professionnel, ou encore la rédaction de correspondances en cas de litige avec votre locataire.
Nos compétences en droit immobilier nous permettent de vous accompagner pour plus de sécurité juridique dans vos démarches et correspondances. N'hésitez pas à discuter avec nous de votre besoin, nous saurons nous adapter.
Parlons de votre projet
N'hésitez pas à nous contacter pour entamer une discussion sur vos projets immobiliers.
Avec notre expertise et notre engagement, nous sommes confiants de pouvoir répondre à vos attentes de manière exceptionnelle. Laissez-nous vous accompagner dans la réalisation de vos objectifs immobiliers avec professionnalisme et dévouement
Hugo
"Grace à Marc j'ai pu éviter les pièges
fiscaux et optimiser la rentabilité de mes investissements."
Marie
"Sa capacité à traduire des discussions complexes en termes juridiques précis a grandement facilité le processus"
